Monthly Archives: October 2012

空殼公司注物業 鍾楚義破政府新招

政府上周末提高印花稅來打擊樓市,但幾天內已被發展商破招,利用政策漏洞協助買家避稅。《經濟日報》引述消息指,資本策略(00497)旗下專攻豪宅市場的尚家生活(Couture Homes Limited),已將位於跑馬地的屋苑The Hampton兩個單位,注入一間空殼公司,買家只要購入該公司的股權,就能透過內部轉讓成為兩個單位的業主,逃過直接買樓的的稅項。 資本策略的主席鍾楚義,曾是中策前主席黃鴻年、電盈主席李澤楷的得力軍師,在資本市場打拼近30年,財技高超。資本策略本主攻商業物業,但去年透過尚家生活,開始涉足豪宅市場,主打市區精品豪宅。 據悉,項目現餘兩伙待售,包括2樓A室(連裝修定價9,300萬元)及1樓全層(定價約1.8億元),發展商以內部轉讓形式注入子公司,當中發展商只須繳交釐印費(4.25%),分別約395萬及765萬元(費用日後可反映在樓價內)。完成轉名後,日後採用股權轉讓形式,即使賣給內地客,也不用繳付15%BSD稅,以1樓為例BSD稅可達2,700萬元,相差約2,000萬。 報道指這種避稅方法只適用於細規模豪宅物業,購買一千萬以下中價樓的買家,不太可能負擔以公司名義持有物業所需的會計費用。政府兩年前推出額外印花稅(SSD)後,這個做法在二手樓市場甚為盛行,不少投資者均以此法入市,但發展商就較為罕見。 連結: 經濟日報–發展商「化整為零」 破解辣招 The Hampton餘貨注新公司 股權轉讓售 蘋果日報–The Hampton破招 「公司」名義清貨

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A Good Time for the Bond Market Development

【明報專訊】LAST FRIDAY, the government took action to dampen speculation in residential flats, and the ensuing weekend saw the property market rapidly cooling down, with the number of property sales drastically reduced. However, this does not mean that the danger of … Continue reading

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從北京到香港.彭浩翔

彭浩翔到書展來,是要分享他是如何發掘創作靈感的。他說,一個創作人一生要創作的題材,都可以從他的垃圾箱中找到,因為創作離不開自己最貼身的事。 有些人總是想寫很大的題材,但永遠寫不好,因為根本對題材不認識。故此創作的時候,你要由自己最貼身的事情出發: 什麼事最打動你? 什麼事最令你牽腸掛肚? 什麼事讓你晚上睡不著? 彭浩翔說,這大部份來自一個人的「人際關係」。 比如他到北京定居,本來是想了解內地人的愛情觀,拍一部有關北京人的愛情電影。但他發現雖然在北京住了兩年,但仍和當地人有一些距離,而經常和自己伙在一起的,還是以香港人為主。結果他拍了一部「住在北京的香港人」電影,那就是【春嬌與志明】。 他說,每個人都可以做創作,只要你的人際關係夠多,資料庫夠大,就可以有不盡的題材。 豐富的人際關係當然可以激發許多靈感,但我想不少偉大的作家根本十分孤僻,喜歡獨來獨往,並不是純綷靠人際關係得到題材的。因此彭浩翔提到的另一個靈感來源,更值得借鏡:尋找一種普世接受的情緒,套進故事中。 他記得自己在戲院看Toy Story時,曾經被一幕觸動落淚:巴斯光年一直以為自己是獨一無二、與總部失去聯繫的太空人,某天他看到電視廣告才發現,原來整個貨架上都是和自己一模一樣的玩具。他一點也不特別。 彭浩翔說,看到這裏他便哭了。他想到每個人總有一個階段,覺得自己和所有人都不一樣,覺得自己是與別不同的。一直到你融入社會,第一次遭遇到挫折時,才會發現自己沒有想像中的特別。 這幕成功之處,是捕捉到一種能引起大部份人共鳴的情緒,然後把它放在故事中呈現出來。這是一個好劇本。 他記得自己拍【買兇拍人】時,也有類似的經歷。當時電影公司說,只要他再寫一個類似成名作【全職殺手】一樣的殺手故事,就可以立即開鏡,其他題材就免問了。他有一種屈就的感覺,卻又不得不想盡辦法令自己樂在其中,而非怨天尤人。 如果純綷寫一個導演如何在環境不利下自處,那無法成為一個「故事」。於是彭浩翔提煉了這種感覺,將之轉發成一個殺手、一個電演導演、和一個AV「勃起輔導員」合作的故事:三人都無法從事心目中理想的工作,但內心深處卻都有一個偉大的偶像作目標,在屈就的環境下三人唯有互相扶持,發揮各自長處,努力完成工作。 彭浩翔一再強調:故事可以天馬行空,但感情卻必須引起共鳴。所以創作的次序應該是,先從最內在的感情出發,再去配合一個天馬行空的故事,不能本末倒置。正如你不能在找到房子之前,先做好室內設計。 其實哪怕是以上所分享的創作心得,也是很理所當然的事,不是什麼祕訣。好與壞作品的區別,往往就在於創作人對身邊的人事是否敏感,並能否深掘那種感覺,再將之用故事的形式呈現。小孩子也許會喜歡曲折離奇的故事,但人長大了就會發現,最打動自己的往往不是故事本身,而是它勾起的情緒和情懷。 我想,不必羨慕別人總像有取之不竭的題材,其實每個人都有許多可供發揮的故事,下次覺得心動/狂喜/悲痛 /委屈/懷疑/期待…的時候,記住那種感覺,將來寫文章時用。

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創造運氣

2012-10-31 11:05:42   根據英國倫敦大學學院的一項研究, 奇緣並非上天給你的禮物, 運氣還是要靠自己爭取。 一個名叫SerenA的研究計劃在網上設立綱站serendipity.net, 收集了幾十個”奇遇”其中包括因為上錯火車而遇上一生至愛, 和一位91歲老人家在咖啡店遇上陌生人後完成騎哈利電單車的夢想。 研究員在與這些故事主人翁進行訪問後發現有兩個共通點: 1/ 他們都察覺到在眼前的機會。 2/ 作出行動, 捉住機會。 主導研究的Stephann Makri博士表示: ” 別以為因為在路上遇見幾年沒見的朋友而獲推薦荀工是純粹運氣, 奇遇背後, 其實有幾個先決條件。” “第一, 你先要留意身邊環境, 察覺朋友的存在。然後即使你正在趕赴約會, 也願意停下交談, 最後, 當機會在對話中出現時, 你要積極跟進。” 簡而言之, 機會是出自偶然, 但能否變成好事就靠你的智慧和機警。 Richard Wiseman, 一位長期研究運氣和奇緣的心理學家, 對SerenA的研究亦感到認同。 在他的著作<The Lucky Factor>裡, Wiseman指出, 好運氣的人自己也知道, … Continue reading

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地產商囤積居奇 土儲直逼政府

前金管局總裁任志剛最近表示,香港樓市供應過少,換作他是本港地產商,也會囤積居奇。任志剛所言非虛,地產商的確大有囤地的條件,《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據,香港五大地產商的土地儲備,加上港鐵未批出的地皮,可建超過9.1萬伙700呎單位;政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備,可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙,僅比地產商多出約3.1萬伙。 如果計及地產商多年收購農地(不計新界東北)的發展潛力,私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府,發展商可發展的700呎單位數字,隨時高達47.7萬伙(假設農地可以3倍地積比發展),數目是政府手上可發展單位的近4倍。 過去,不少關於政府與地產商土地儲備,亦以土地面積比較,但甚少以樓面面積及可興建單位數字,全面比較政府與私人發展商的儲備。 根據發展局早前公開的閒置土地數據,扣除預留興建丁屋的土地後,全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮,分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展,各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比,乙類為3倍,丙類為1倍,如此類推。以此換算,391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積,相當於約12.2萬個700呎單位。 在私人市場方面,五大私人地產商包括新鴻基(016)、恆基(012)、長實(001)、新世界(017)及信和(083),手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮,相當於6.4萬個700呎單位,足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約,六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積,可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位,只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。 實際上,環保觸覺最近調查發現,地產商除了囤地,亦有本錢囤積單位,待樓市熾熱時,抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣,就有千個單位未開售,恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤,以及新世界在新界東北已興建別墅,更加無裝修、無水電,分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成,但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞,遲遲不發售單位,成為供應緊絀的元兇之一。 上述地產商的儲備,還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲,以及長實於北區的農地後,新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商,仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展,地皮合共可提供2.7億平方呎的單位,相當於38萬個700呎單位,足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。 計及農地發展潛力後,地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備,由先前約四六之比,變成八二之比,土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積,全面壟斷了市場供應。與此同時,地產商的市佔率亦會重新洗牌,頻頻在新界低價購地的恆基,不計新界東北土地,市佔率也近三成,有能力興建超過17.5萬個700呎單位,新鴻基的市佔率有23%,排行第二。

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熱愛地球,燃燒生命──李樂詩

昨晚找來李樂詩講課,她一貫的氣定神閒,一貫的平淡,卻說了幾件叫人驚訝的事。驚訝的不是什麼第一個成功踏足三極的華人女性,怎麼極地驚情,而是已一句「我已踏進人生的第三個二十年」開始,令在場的師生無不嘩然。 六十五歲的冬菇頭李樂詩,髮型十年如一日,不過這次她又黑了,還瘦了。但怎麼看,都只像五十歲出頭,看起來比我媽還要後生。如果我六十五歲也能如她一樣fit,還能上山下海入水能游出水能跳去峽谷爬雪山過激流,死而無憾矣! 有同學說,一個女孩走出去,家人會擔心,而且好像很危險。李樂詩淡淡的說,我也是個普通的女人而已,外國人為何可以那麼瀟灑,一個背囊走天涯,這正是吸引她去闖的原因。他們做得到,我們也做得到,無男女之分。 李樂詩是普通女人嗎?她離婚之前,有兩個女,其中一個是失聰的,多年前一夜之間決定離婚,帶著兩個女兒和四百大元的家當,出走。在她的第二個二十年,她搞廣告設計,一手一腳成立自己的廣告公司,狂接外快,以單親媽媽的身份養大兩個女,供她們去英國讀書,還要她們學會自立,將來不伸手問阿媽拿錢。而她也一步一步計劃自己的環球之旅,進而去極地。 課堂上她沒有詳述她個人的家庭生活,畢竟這課是講「極地視野」,但她的身世,都已有不少媒體報導,也不是什麼秘密。但在堂上,她強調一點,她並不是如報紙所說「婚姻失敗」,相反,離婚是她最明智的選擇。 我突然從課堂中離了題的想,香港很多女性主義者,又不想媒體說女性是弱者,但一有家庭暴力案就雙重標準,往往將問題推往政府沒有足夠支援,將女性描繪成受害者。算吧,有guts的就像李博士一樣,不靠別人,斬釘截鐵的一個人活下去,而且活得比很多香港(女)人更精彩。她在壹周刊的訪問中說得好:「女人有一個伴最理想,但一定要學習孤獨,因為男人普遍早死,到最後女人也是孤獨終老。」 男人對她怎樣她不關心,對於地球的將來,這才是她最關心的,即使她說她對將來很灰。但李博士就是要知其不可而為之,課堂上她透露自2004年起,已患上第三期腸癌,她深信那是因為她經常喝極地的污水而起的。 聽到她患上癌症,心不禁一沉,這麼熱愛生命熱愛地球的人,竟然是「我快到殘冬,獨欠一張靈堂照」,而她對病情和死亡,卻是那麼平淡去面對,同時又那麼爭分奪秒去盡力為下一代做事。 至於她是否真的因為常喝極地污染了的水而患癌症,不得而知,但因為十年前的海灣戰爭,化武的微粒在戰後一年飄到額菲爾士峰上,實在是嚇人。「不要以為白色的雪很乾淨,其實鉛的含量非常高。」 極地的污染是人類造成的,所以她千方百計要幫助大陸的科學家研究環境保護,她對中國大陸有一份很濃的感情,也有一份批判。前年,在沒有香港政府的協助下,她在患癌期間獨自負責整個邀請雪龍號來港的計劃。誠言當時我在巴士上的Roadshow看到這條雪龍號(中國的新破冰船)並沒有什麼好感,尤其是看到不少孩子像讀對白的說「雪龍號令我感到身為中國人很驕傲」時我很想嘔,心想為什麼中國人一定要靠什麼什麼才能覺得驕傲。不過,當你知道為什麼李博士那麼著緊雪龍號訪港,為什麼香港政府大細超要楊利偉不要中國的極地研究員,你就會明白,李樂詩著緊的不是中國人應不應感到驕傲,而是中國大陸也應要有條件去做科研和保護環境,極地科研人員也應同樣受到重視。畢竟,中國的環境和水資源問題太嚴峻了。 李樂詩說,她不明白為什麼那麼多香港人覺得空虛,女人為了男人又要生又要死,因為她根本沒有時間空虛(認同得不得了,我也想每天可以找兩個小時空虛一下),極地博物館的成立一直是她的心願,但在香港政府沒有支持,所以一直沒有適合的地點作博物館,經費也是問題,而她也「時日無多」,所以,每天也要寶貴的一天去幹一點事。 看到她,就看到什麼是燃燒自己的生命。 極地博物館基金歡迎市民捐款及提供協助,在香港成立極地博物館,十元八塊又好,用時間幫李博士/基金做個網站又好,多多益善,少少無拘。詳情請電:2840 0339(辦公時間為星期一至五早上十時至下午一時)

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品味

亦舒筆下一個女主角說,「除出對藝術要求高一點,我們還能做什麼?」 我其中一個遺憾,是小時候沒有好好學過一門樂器,以致對音樂空有喜愛,卻不懂欣賞。一個從小學樂理的朋友說,他若覺得一首歌好聽,可以很具體地指出那是因為某個旋律的配置,或某段節拍的結構所致,真令我羨慕。 另外有個喜愛攝影的朋友,照片如油畫般美。原來他鍾情西洋畫,最愛流連歐洲各大美術館,和閱讀有關美術的書藉,久而久之,形成銳利的觀察力和構圖的直覺,按下快門的瞬間,一件藝術作品已渾然天成。 除了音樂和美術,電影欣賞也是一門學問。有個朋友最近看了荷里活編劇的天書Save the Cat,如鬼眼開竅,好片爛片一目了然。《桃姐》裏的黃秋生為什麼要戴眼罩、《禮儀師之奏鳴曲》一開始為什麼有學徒扮死屍的插科打諢等,編劇的心思他驟然讀通,看電影的樂趣從此大大提高。他曾把《禮》劇逐個場景拆解,輸入電腦分析,驚訝地發現此劇結構準確無誤,猶如經過精密計算,難怪成為五十年來唯一獲奧斯卡最佳外語片的日本電影。 每人每天都是二十四小時,生活也離不開衣食住行,唯有透過提升品味 ﹣「對藝術要求高一點」﹣才能豐富生活的層次。我嚮往這種境界。 「一旦愛上什麼,便窮追不捨,興趣也可以變成專業。生命充滿熱情,才沒有白費…二十歲才學鋼琴可不可以?當然!三十歲才學游泳好嗎?為什麼不! 也許你不會成為世界第一,但至少你曾經為它付出了時間精神與熱情,它永遠都是你的。」

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臨界點

中學做化學實驗,把液體A注入液體B進行中和作用(Titration)。一隻手把著滴管控制液體A流量,一隻手不斷搖晃裝著液體B的試杯混合兩者,忽然之間,試杯裏的混合物迅速變色,中和作用就在那一瞬間發生。 是最後一滴液體A產生了作用嗎?非也。變化其實一直都在進行中,但這種改變太細微,肉眼看不見,直到臨界點出現,再多一滴,液體從酸變鹼,改變終可被觀察出來,大功告成。 人生有許多改變也和這實驗類似。正在看一本書叫《富人不說,卻默默在做的33件事》,講的就是某些人不斷進行的微小事情,日積月累下形成巨大差距,造就成功人士。這些微小的事情包括在限期前兩天完成工作、永遠帶一枝筆在身邊、不喜歡的事多做3分鐘,等等。 據說陳南祿在擔任國泰行政總裁時,曾給自己立下目標:要記住全體一萬多名員工的名字。他真的做到,一眼便認出誰是新人。記住一個名字只是微不足道的事,但要記住一萬個名字卻表達了領導者以人為本的訊息,這正是服務業成敗的關鍵。 今天開始,你決定進行哪一件小事?

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愛有序 跑有時

在明媚的天地間,投入的為自己做一件事,忘記背後努力向前 常說,跑歩要有紀律,時要忍受痛楚,長跑更要堅毅意志,又講求更高的紀律。循環不息的克己段練,正是長跑的要素。說來有點嚇人,究竟,喜歡跑步這一回事,我是怎會選上它的?這個簡單的問題,到現在我還未肯定已找到答案。或許是跑步選上了我,這樣便不需再費盡思量,任意繼續享受我的跑步。 在喜歡跑步的過程中探頭細看,我發現自己是幸運的一個,這幸運令我能高飛遠走,走出工作視野,走出沉悶商場,走出烏煙瘴氣,走出所謂的我。然後在長空下起飛,滑翔於明媚的天地間。氣流在身上擦過,清新空氣貫入肺腑,視線遠投雲端,深呼吸一口,目光轉到堤壩路上耀眼的白線,在向後移動的線上,遇到一個在跑的自己。這人看來跑得挺開心,闊步流汗喘息,投入的為自己做一件事,忘記背後努力向前,堅持的,勇敢的,我覺得有型。跑步可以讓我抽離,觀看一下自己,我不只是愛上跑歩,而是愛上跑步中的我。 誰也會有失意之時,我跑我看見我的失意,卻又看見更多週遭的美麗。看天看海,原來我沒有特別的遺憾,有的也只屬無病呻吟。然而,最美麗的事往往就是不盡計算,縱身投入熱切的奮勇追求,如流著武士的血無不渴望一場決鬥,如年青小伙子時刻盼望著一趟冒險之旅,有關成敗得失,誰曉得。時而失神如我,躱在辦公室,躲在電腦後,差點忘記了這點熱血,拘泥於計算的誤差,躲躲藏藏,凋零在都市的街角裡。 只要每個週末來奔跑一趟,找尋心裡的直覺返回單純模式,腦海自然會浮現出與生命緊扣的人和事,沒有刻意思索沒有前提規範,像在一大堆撲克中找到原屬你的一張配對,然後會心微笑,感謝他們的愛。這不是心靈洗滌要怎樣的令自己舒服一點,而是一次重整。我會知道誰重要,又應該珍惜誰給了我這奔跑的時刻,釋放原始動力去熱切追求。 愛有序,跑有時。 漸漸,發現我是活在厚愛中。

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AGENTS WARN OF A RUSH INTO OFFICE SPACE

Brokers expect commercial property prices to rise in face of residential stamp duties, but government may intervene there, too Car parks have changed hands briskly in Tseung Kwan O after the cooling measures A SALES MANAGER AT MIDLAND REALTY Property … Continue reading

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